在 “十四五”规划和2035年远景目标纲要中，明确提出了“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。作为资本市场最重要的金融创新产品之一，公募REITs进展迅速。从产品申报到快速获批，从启动发售到线下询价，再到最终上市，这一创新品种每一阶段都受到市场的极大关注。
1. 公募REITs的投向和特点
公募REITs的投资方向主要聚焦产业园区、收费公路、仓储物流、市政设施、污染治理等基础设施领域，这些稳定分红、低杠杆限制、长期回报稳健的行业，将为产品的稳健运作提供坚实的基础。本次在上交所上市的5只公募reits分别为张江REIT（508000）、浙江杭徽（508001）、首创水务（508006）、东吴苏园（508027）、普洛斯（508056）；在深交所上市的4只公募REITs分别为首钢绿能（180801）、蛇口产园（180101）、广州广河（180201）和盐港REIT（180301）。公募REITs之所以有如此高的市场热度主要是因为它的投资期限较长、有稳健的收益和较高的分红比例，同时产品流动性较好，参与门槛很低，能有效对抗通胀，是介于股和债之间的一种新的资产配置标的。
2. 公募REITs标的如何选？先看底层资产
选择公募REITs投资标的，首选要分析底层资产，看底层资产的盈利能力、现金流的稳定性、底层资产增值潜力和风险收益特征。一般而言，REITs的收益可拆解为股息收益和增值收益两部分。股息收益的来源是底层资产的年收益分红现金流，增值收益来自于底层资产的价值变动。
产权类项目例如仓储物流、产业园区、数据中心因涉及不动产租约的动态调整，可能会出现租金收入的上升和底层资产的增值，从而带来投资收益的增加、二级市场上REITs价格的上升，从本质上看股性特征更强。
特许经营权类项目属于具有稳定现金流的基础设施，每年的现金分派率波动风险相对较小；但这类项目有固定存续期限，到期之后底层资产价值会大幅下降甚至归零。因此特许经营权类项目投资收益主要来源于年收益分红现金流，从本质上看更接近于债。
从首批公募REITs的初始预计现金流分派率来看，特许经营类项目的预计现金分派率普遍高于产权类项目，但如果考虑到产权类项目未来可能因经营收益提高和资产增值带来的收益，两类项目最终的收益差别与初始预计现金流分派率所体现出来的差别将有较大的不同。
3. 别忽略管理人的价值
由于公募REITs业务模式涉及到的层级比较多，结构比较复杂，需要分析基金管理人对其他各层级管理人和资产运营机构有无把控力、各层级之间沟通协调是否顺畅，这直接影响到公募REITs基金的整体运作是否高效，从而影响底层项目的盈利水平。
专业资产运营机构的运营管理能力的强弱直接影响到底层项目运营的稳定性和增长潜力；基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
综合以上种种，投资者在选择时仍需关注该类产品对风险收益特征的揭示，产品投向底层资产的持续运营情况，产品自身的风险等级等，选择和自己风险承受能力相匹配的产品。